Good-Faith Purchasers, PPAT Verification, and Inherited Land
A Doctrinal Analysis of Four Tiered Indonesian Court Decisions
DOI:
https://doi.org/10.24252/al-risalah.v26i2.72394Keywords:
Good Faith Purchaser; PPAT Negligence; Power Of Attorney; Inherited Land; Verification-Accountability Asymmetry.Abstract
Where inherited land is conveyed through a power of attorney, the Land Deed Official (PPAT) occupies the point at which the appearers’ authority is most directly examinable. Indonesian scholarship has examined purchaser protection and PPAT liability largely in separation, without testing how the two are connected across appellate tiers. This article addresses that gap by reading Decisions Number 88/Pdt.G/2017/PN.Amb, Number 20/PDT/2018/PT AMB, Number 1610 K/Pdt/2019, and Number 110 PK/Pdt/2021 as a single case series. It is doctrinal legal research using statutory, case, and conceptual approaches, each decision being analysed along four axes: legal issue, legal basis, ratio decidendi, and legal consequence. Two findings follow. The PPAT’s verification duty is reconstructible from Article 39 of Government Regulation Number 24 of 1997, Article 22 of Government Regulation Number 37 of 1998, and Article 97 of Ministerial Regulation Number 3 of 1997, and its breach may generate civil, administrative, and ethical consequences. Across the four tiers the courts progressively treated the purchaser’s appearance before a PPAT as the decisive marker of good faith, while the quality of that verification was never itself placed in issue. The article names this pattern verification-accountability asymmetry, specifies its indicators and limits, and proposes a normative reconstruction.
References
Books and Journal Articles
Abrianto, Bagus Oktafian, Xavier Nugraha, and Nathanael Grady. "Perkembangan Gugatan Perbuatan Melanggar Hukum oleh Pemerintah Pasca Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014." Jurnal Hukum & Pembangunan 48, no. 4 (2018).
Ajo, Fransiska Litania Ea Tawa, and Gunawan Djajaputra. "Analisis Keabsahan Akta di Bawah Tangan atas Jual Beli Tanah yang Mengandung Cacat Kehendak serta Penerapan Kriteria Pembeli Beritikad Baik (Studi Putusan Nomor 18/Pdt.G/2021/PN Wtp)." Unes Law Review 6, no. 2 (2023): 6639–52. https://doi.org/10.31933/unesrev.v6i2.1525.
Anggraeni, Dewi, Dhody A. R. Widjajaatmadja, and Zulkarnein Koto. "Kepastian Hukum Penerbitan Sertipikat Ganda bagi Pemegang Hak Milik atas Tanah oleh Kantor Pertanahan." Jurnal Multidisiplin Indonesia 2, no. 8 (2023): 2017–31.
Ani, Purwati. Metode Penelitian Hukum: Teori & Praktek. Surabaya: CV. Jakad Media Publishing, 2020.
Budiarti, Kory Ulama Sari, Enny Koeswarni, and Daly Erni. "Perlindungan Hukum bagi Pembeli dalam Akta Jual Beli yang Batal demi Hukum Berdasarkan Putusan Hakim." Indonesian Notary 2, no. 4 (2020).
Djulaeka, and Devi Rahayu. Metode Penelitian Hukum. Surabaya: Media Pustaka, 2010.
Erwinsyahbana, Tengku. "Kewenangan dan Tanggung Jawab Notaris Pengganti Setelah Pelaksanaan Tugas dan Jabatan Berakhir." Lentera Hukum 5, no. 3 (2018): 323.
Fajri, Melati Nur. "Pembuatan Surat Pernyataan yang Menjamin Kebenaran Keterangan yang Diberikan Penghadap dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah sebagai Wujud Penerapan Prinsip Kehati-Hatian PPAT (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Depok Nomor 226/Pid.B/2018/PN Dpk)." Indonesian Notary 2, no. 1 (2020).
Gotama, A., R. Nofrial, F. Fadlan, S. Respationo, and E. Erniyanti. "Analisis Yuridis Perlindungan Hukum terhadap Notaris sebagai Pejabat Umum dalam Sistem Peradilan Pidana Terkait Kewenangan Membuat Akta Otentik (Studi Penelitian di Kota Batam)." Unes Law Review 6, no. 1 (2023): 3731–42.
Hadjon, Philipus M. Perlindungan Hukum bagi Rakyat di Indonesia: Sebuah Studi tentang Prinsip-Prinsipnya, Penanganannya oleh Pengadilan dalam Lingkungan Peradilan Umum dan Pembentukan Peradilan Administrasi Negara. Surabaya: Bina Ilmu, 1987.
Hardian, Michell Eko. "Pelaksanaan Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 pada Pembuatan Akta Tanah di Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)." Perahu (Penerangan Hukum): Jurnal Ilmu Hukum 8, no. 1 (2020). https://doi.org/10.51826/perahu.v8i1.466.
Haridhy, Fajriatul Tivani, Ilyas Ismail, and Darmawan. "Perlindungan Hukum bagi Pembeli Akibat Kelalaian PPAT dalam Pembuatan Akta Jual Beli." Jurnal IUS Kajian Hukum dan Keadilan 7, no. 2 (2019): 319–29. https://doi.org/10.29303/ius.v7i2.652.
Hasan, Febrianti, Anggreany Arief, and Adnan Lira. "Perlindungan Hukum Pembeli Beritikad Baik dalam Sengketa Kepemilikan Hak atas Tanah." Legal Dialogica 1, no. 1 (2025): 1–13.
Junianto, A., D. Yuningsih, R. Anggriyani, and W. Umar. "Perlindungan Hukum Pembeli dalam Perjanjian Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat terhadap Ahli Waris." Jurnal Rechtens 14, no. 1 (2025).
Kelsen, Hans. General Theory of Law and State. Cambridge: Harvard University Press, 1945.
———. General Theory of Law and State. New Jersey: The Lawbook Exchange, Ltd., 2005.
Khairandy, Ridwan. Itikad Baik dalam Kebebasan Berkontrak. Jakarta: Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2004.
Maharani, Safira, Abrar Saleng, and Aulia Rifai. "Analisis Perlindungan Hukum terhadap Pemilik Tanah yang Sah Akibat Jual Beli Tanah oleh Penjual yang Bukan Pemilik." Petitum 10, no. 2 (2022): 174–83.
Martini, Takdir, and Firman Muhammad Arif. "Legal Implications of APHT Registered by PPAT More Than 7 (Seven) Working Days." Unes Law Review 6, no. 2 (2023): 5902–14.
Muhammad, Abdulkadir. Hukum Perusahaan Indonesia. Bandung: Citra Aditya Bakti, 2010.
Panelewen, Juan Joubert Immanuel L., and Jenice Valencia Alam. "Pentingnya Pembuatan Surat Kuasa dalam Perspektif Hukum Perdata." Innovative: Journal of Social Science Research 3, no. 3 (2023): 2800–2807.
Pasapan, Pasolang, and Lisma Lumentut. "Penerapan Asas Rechtsverwerking dalam Perolehan Hak atas Tanah Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Kajian Hukum terhadap Putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung Nomor 336 PK/Pdt/2015)." Paulus Legal Research 1, no. 1 (2021).
Puspoyudo, Arif Indiarto, and Widhi Handoko. "Pertanggungjawaban Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pelaksanaan Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)." Notarius 15, no. 2 (2022): 676–85.
Salim H.S. Teknik Pembuatan Akta Tanah Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jakarta: Rajawali Pers, 2016.
Setiawan, I Ketut Oka, and Maya Sari. Hukum Pendaftaran Tanah & Hak Tanggungan. Jakarta: Sinar Grafika, 2019.
Soekanto, Soerjono, and Sri Mamudji. Penelitian Hukum Normatif: Suatu Tinjauan Singkat. Jakarta: RajaGrafindo Persada, 1994.
Suaib, Sri Olawaty, and Melki T. Tunggati. "Peranan Notaris dalam Pembentukan dan Keabsahan Akta Pendirian Koperasi Merah Putih: Analisis Aspek Hukum Formil dan Materil." Al-Zayn: Jurnal Ilmu Sosial & Hukum 3, no. 6 (2025): 8305–19.
Subekti. Aneka Perjanjian. Bandung: PT Citra Aditya Bakti, 1995.
Supardi, Tommy Hermawan. "Pembatalan Hak atas Tanah Berdasarkan Putusan Pengadilan Menurut Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2011." Undergraduate Thesis, Universitas Pembangunan Nasional "Veteran" Surabaya, 2013.
Tamagangka, Ferna, and Mella Ismelina. "Tugas dan Kewenangan Notaris terhadap Keabsahan Dokumen pada Legalisasi Waarmerking dan Legalisir Ditinjau dari Undang-Undang." Jurnal Ilmiah Indonesia 7, no. 10 (2022).
Tumalun, H. G. "Penerapan Asas Itikad Baik dalam Perjanjian Modal Ventura Berdasarkan Pasal 1338 Ayat (3) KUHPerdata dan Peraturan Presiden Nomor 9 Tahun 2009." Lex Privatum 6, no. 10 (2018).
Wahid, Abdul, Elya Kusuma Dewi, and Sarip. "Kekuatan Alat Bukti Akta Otentik terhadap Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Juncto Pasal 1868 KUHPerdata." Mahkamah: Jurnal Kajian Hukum Islam 4, no. 2 (2019): 205–19. https://doi.org/10.24235/mahkamah.v4i2.5372.
Wahyuningrum, Dian Anggraini, and Siti Malikhatun Badriyah. "Perlindungan Hukum untuk Pembeli Akibat Kelalaian PPAT dalam Perjanjian Jual Beli Tanah." Notarius 17, no. 1 (2024): 232–45.
Zaman, N. Politik Hukum Pengadaan Tanah. Bandung: PT Refika Aditama, 2016.
Legislation and Regulations
Government Regulation Number 24 of 1997 on Land Registration (Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).
Government Regulation Number 24 of 2016 on the Amendment to Government Regulation Number 37 of 1998 on the Position Regulation of Land Deed Officials (Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016).
Government Regulation Number 37 of 1998 on the Position Regulation of Land Deed Officials (Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Indonesian Civil Code (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata/Burgerlijk Wetboek), Staatsblad 1847 No. 23.
Law Number 30 of 2004 on the Position of Notaries, as amended by Law Number 2 of 2014 (Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014).
Law Number 30 of 2014 on Government Administration (Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan).
Law Number 5 of 1960 on Basic Agrarian Principles (Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria).
Regulation of the Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning/Head of the National Land Agency Number 2 of 2018 on the Guidance and Supervision of Land Deed Officials (Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 2 Tahun 2018).
Regulation of the Minister of State for Agrarian Affairs/Head of the National Land Agency Number 3 of 1997 on the Implementing Provisions of Government Regulation Number 24 of 1997 on Land Registration (Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997).
Supreme Court Circular Letter Number 4 of 2016 on the Enforcement of the Formulations of the 2016 Supreme Court Chamber Plenary Meeting as a Judicial Operational Guideline (Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016).
Court Decisions
Ambon District Court. Decision Number 53/Pid.B/2016/PN.Amb, 26 May 2016.
———. Decision Number 88/Pdt.G/2017/PN.Amb, 15 January 2018.
Ambon High Court. Decision Number 20/PDT/2018/PT AMB, 16 July 2018.
Supreme Court of the Republic of Indonesia. Decision Number 110 PK/Pdt/2021, 31 March 2021.
———. Decision Number 1610 K/Pdt/2019, 17 July 2019.
———. Decision Number 170 K/Sip/1959.
———. Decision Number 1904 K/Sip/1982.
———. Decision Number 252 K/Sip/1958.
———. Decision Number 343 K/Pdt/1985.
———. Decision Number 663 K/Sip/1971.
Downloads
Published
How to Cite
Issue
Section
License
Copyright (c) 2026 Dika Hikmah Wicaksana, Wardani Rizkianti
This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.
